*Umowy przedwstępna sprzedaży-zakupu, wynajmu, darowizny nieruchomości
Umowa przedwstępna jest stosowana w sytuacji, gdy strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, ale z różnych przyczyn umowa przeniesienia własności nieruchomości, może być zawarta w określonym późniejszym terminie.
Umowa przedwstępna wiąże strony w okresie od chwili uzgodnienia warunków transakcji do chwili zawarcia umowy przyrzeczonej (akt notarialny) i stanowi zabezpieczenie ich roszczeń w przypadku wycofania się z uzgodnionych warunków przez strony transakcji. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem pełni też funkcję ostrzegawczą, gdy w księdze wieczystej pojawi się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości.
Najbardziej znanym powodem sporządzenia umowy przedwstępnej przy transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości jest danie czasu kupującemu potrzebnego do uzyskania środków finansowych na zakup nieruchomości w drodze hipotecznego kredytu bankowego.
Kolejnym często występującymi czynnikami dla zastosowania umowy przedwstępnej są: regulacja stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą, uzyskanie wymaganych decyzji i zezwoleń (np. decyzji o warunkach zabudowy) oraz konieczność dokonania przez organy administracji samorządowej zmian przeznaczenia sprzedawanej nieruchomości , a także w przypadku sprzedaży działek budowlanych uzyskania z wydziałów geodezji wypisów i wyrysów. Powodem może być również konieczność uzyskania z banku przez stronę sprzedającą stosownego zaświadczenia o stanie zadłużenia oraz zgody banku na wykreślenie hipoteki-dotyczy nieruchomości, na które strona sprzedająca zaciągnęła hipoteczny kredyt bankowy lub pożyczkę. Jak widać powodów sporządzenia umowy przedwstępnej uregulowanej przez Kc jest wiele.
*Najważniejsze elementy składające się na konstrukcję umowy przedwstępnej
Niezbędnymi elementami umowy przedwstępnej określonymi przez Kodeks cywilny art. 389. są: określenie stron i przedmiotu transakcji, termin, w którym powinna być zawarta umowa przyrzeczona (akt notarialny), uzgodniona cena nieruchomości, wysokość zadatku.
Nadto w umowie przedwstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji przed zawarciem umowy przedwstępnej.
Integralną częścią umowy przedwstępnej może być protokół uzgodnień, który fachowo stworzy dla stron transakcji licencjonowany pośrednik nieruchomości.
*Zabezpieczenie roszczeń wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej
Zawarcie umowy przedwstępnej wiąże się z przekazaniem stronie sprzedającej przez stronę kupującą zadatku.
Zadatek to kwota pieniężna w wysokości ustalonej przez obie strony transakcji. Kwota zadatku jest swoistym odszkodowaniem dla każdej ze stron, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej.
*Skutki niewykonania warunków umowy przedwstępnej
Niewykonanie umowy przedwstępnej przez stronę kupującą powoduje, że strona sprzedająca ma prawo odstąpić od umowy i pobrany zadatek zachować.
Niewykonanie umowy przedwstępnej przez stronę sprzedającą powoduje, że strona kupująca może żądać od strony sprzedającej kwoty dwukrotnie wyższej danego zadatku.
Gdy uzgodnione warunki umowy przedwstępnej zostaną dopełnione przez strony, zadatek zostaje zaliczony w poczet ceny zakupu nieruchomości.
Strona, która pobrała zadatek, powinna go zwrócić w razie niewykonania umowy z powodów, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, lub za które biorą odpowiedzialność obie strony transakcji.
*Forma umowy przedwstępnej
1. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem w formie tzw. połowicznego aktu notarialnego.
2. Umowa przedwstępna zawarta bez zachowania formy połowicznego aktu notarialnego w zwykłej formie pisemnej.
Decyzja wyboru formy umowy przedwstępnej należy do stron.
Wydaje mi się, że licencjonowane biuro obrotu nieruchomościami stanowi fachowy element doradczy w tym zakresie.
Istotną zaletą powierzenia sprzedaży nieruchomości licencjonowanemu pośrednikowi jest weryfikacja przez niego stanu prawnego nieruchomości już na etapie przyjęcia oferty.